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錦宏駿苑策劃案（1）
作者：佚名 時(shí)間：2003-7-15 字體：[大] [中] [小]
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一、 項(xiàng)目基本情況
本項(xiàng)目位于龍江路，毗鄰雅典國際社區(qū)，新錦江花園等，是小高層電梯公寓。項(xiàng)目總占地40999.68 M2，總建筑面積14038M2 ，容積率3.04，綠化率54.4﹪，總戶數(shù)為905戶，停車位632輛（其中地下422輛，地上210輛）
二、區(qū)域概況
本案地處市中心地段，是舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域和未來的發(fā)展熱點(diǎn)，周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達(dá)。
A、 周邊住宅小區(qū)分布情況：
雅典國際社區(qū)、新錦江花園、鴻禧花園、萊茵河畔、萬高都市欣城
B、 項(xiàng)目檔次：
中高檔為主，少量高檔
C、 周邊配套情況：
1、 教育系統(tǒng)完善：
名校眾多：龍江路小學(xué)、四川音樂學(xué)院、成都市第七中學(xué)、成都幼兒師范學(xué)校等等分布四周
2、 醫(yī)務(wù)安全保障：市第七醫(yī)院、華西附院
3、 購物商場(chǎng)：紅旗直銷商場(chǎng)、伊藤洋華堂
4、 健身休閑：省體育館
5、 交通便利：多路公交車直達(dá)：6路、76路、11路、32路、302路等
三、周邊項(xiàng)目情況概述
1、雅典國際社區(qū)
開發(fā)商：成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司
建筑面積：130000平方米
棟數(shù)：5棟
結(jié)構(gòu)：框架剪力墻
層數(shù)：26層
均價(jià)：4500
按揭：8成30年
公推：16.6%
面積區(qū)間：165.447—300左右
主力戶型：165.447 169.436 176.308
裝修情況：全裝修（可選方案）
交房日期：2002/8—10
備注：一期C、 D 、E座已銷售完畢，目前A、B 座預(yù)售，銷售率約70%
2、錦江花園城
開發(fā)商：四川百事佳國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
棟數(shù)：4棟
占地：38余畝
建筑面積：160267平方米
結(jié)構(gòu)：框架剪力墻
層數(shù)：33層
均價(jià)：4000
按揭：8成30年
公推：18%
面積區(qū)間：117.59—364.99
主力戶型： 125.62等
裝修情況：全清水
交房日期：2002.4
備注：目前正銷售一期，銷售率約70%，二期兩棟預(yù)計(jì)從今年年底開盤銷售
3、鴻禧花園
棟數(shù)：5棟
結(jié)構(gòu)：框架
層數(shù)：21層
均價(jià)：2580
按揭：8成30年
公推：12.6%
面積區(qū)間：88—219`
裝修情況：全清水
交房日期：2002.3
備注：銷售情況良好，目前所剩最小面積135M2
4、萬高都市欣城
投資商：四川省萬高集團(tuán)股份有限公司
棟數(shù)：?jiǎn)螚潯叭问健?BR> 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻
層數(shù)：28層
均價(jià)：3200
按揭：8成30年
公推：16%
面積區(qū)間：134—300左右
裝修情況：全清水
交房日期：2002.3
備注：基本銷售完畢，僅余少量
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析
1、 優(yōu)勢(shì)分析
A、 地段方便性
隨著本市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是“西部大開發(fā)”的號(hào)角的吹響，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出熱火如荼的情形。“新成都、新形象”是本屆政府的工作任務(wù)之一，大力整治和改造舊城，使城市中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)又上一臺(tái)階，以前那種要方便無環(huán)境的開發(fā)思路也蕩然無存，取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。
本案的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，府南河邊，與龍江路小學(xué)、四川音樂學(xué)院相鄰，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和舒心。
B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無窮
本案的周邊舊城，隨著市政府舊城改造的更多深入，全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成，相信假以時(shí)日，一個(gè)優(yōu)越的生活社區(qū)猶如府南河般會(huì)亮相登場(chǎng)。
C、整體規(guī)模獨(dú)一無二
雖然本區(qū)域的樓盤眾多，但開發(fā)多以高層電梯公寓為主，主體規(guī)模較大且占地面積較小，而本案的開發(fā)以小高層電梯公寓為主，占地面積寬、綠化率和總平布置較合理，在該區(qū)域應(yīng)該是有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的。
D、戶型小巧而功能齊全
由于本案的開發(fā)主要以80㎡—130 ㎡為主，且在相對(duì)較小的戶型內(nèi)做到三室兩廳雙衛(wèi)，而公攤有僅為13﹪，與本案的目標(biāo)群體的購買心理相當(dāng)，實(shí)用的戶型、優(yōu)惠的價(jià)格、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境，將使本案在該區(qū)域擁有嶄新的市場(chǎng)群體。
E、環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)
由于本案是以小高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善，是今后宣傳的靚點(diǎn)和賣點(diǎn)，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池及水景綠化是本案高檔次的重要標(biāo)志。
2、劣勢(shì)分析
A、位置不臨河
由于本案所處地理環(huán)境、既不靠府南河邊，又不與干道相鄰，再則，與雅典國際社區(qū)、錦江花園城、南岸一家相伴，這幾個(gè)樓盤的地理位置較為優(yōu)越、社會(huì)的認(rèn)同度較高，從這一方面看，本案的地理位置處于下風(fēng)。
B、外圍環(huán)境
本案是處于舊城中心，周邊的舊城形象還不能及時(shí)改變，二者新舊對(duì)比的反差很大，對(duì)本案的存在著一定的負(fù)面影響。
C、樓間距較小
從總平上看，本案的樓距較小，視覺上感覺較密，如果不能在期房階段盡快完成銷售，那么，隨著樓房的竣工，這種影響將更加明顯和突出。
D、競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多
本案周邊樓盤眾多，加“雅典國際社區(qū)”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等，它們各有特點(diǎn)，各有各的客戶群體，其中“雅典國際社區(qū)”因其形象好、定位高、宣傳到位、開發(fā)較早，在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體，目前屬于一枝獨(dú)秀，而其他幾個(gè)樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān)，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是相當(dāng)激烈的，故后期的宣傳包裝中，應(yīng)把這幾個(gè)樓盤作為對(duì)比，避其鋒芒，擊其軟肋。
五、目標(biāo)客戶分析
為更好的為本案找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體，分析其購買動(dòng)機(jī)，針對(duì)性的開發(fā)出他們所需的住宅，特分析如下：
1、 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者
A、 區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)和單位職工宿舍區(qū)較多。有二次置業(yè)需求者較多。目的為改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。
B、 某單位效益好但居住環(huán)境差。
C、 客戶對(duì)本區(qū)域情況較熟悉。
2、單身族或年輕夫婦
A、以事業(yè)為重。
B、希望有個(gè)人空間
C、月收入在4000元左右者
3、都市白領(lǐng)族
A、30-40歲之間
B、事業(yè)上小有成就
C、白領(lǐng)層或小公司經(jīng)營(yíng)者
D、置業(yè)要求“個(gè)性化”及工作、生活的便利度
4、買給父母
5、用于投資者—意識(shí)到房地產(chǎn)的增值性